Les compartimos una nota publicada originalmente en la revista Forbes Argentina, en la sección de Guía de inversiones. La inversión en real estate es el refugio más seguro a más de diez años. Pero también en el mediano plazo se pueden lograr buenas ganancias. Ya lo dijo el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, en la apertura de las Jornadas Monetarias y Bancarias hace dos años: la inversión en ladrillos superó en el largo plazo a los rendimientos de otros productos de inversión típicos de los argentinos.
“Una persona que invirtió $100 en plazos fijos en un banco argentino a principios de los años 80 hoy conservaría solamente $1,5 en términos de bienes. Es decir, después de 35 años habría perdido en términos reales el 98,5% de su inversión” dijo Sturzenegger, y lo comparó con otras alternativas de “típicas de inversión”. “Quien haya invertido en inmuebles en 1981 tendría un 598%, si computamos la capitalización en el rubro inmobiliario de los alquileres que haya ido cobrando. La inversión en dólar billete, a diferencia de lo que habitualmente se piensa, ni siquiera permitió conservar el poder adquisitivo: se obtendría únicamente un 77% del valor invertido. Sin embargo, ambas opciones superan holgadamente a quedarse con el 1,5%”.
Las palabras sonaron como música para los oídos de los desarrolladores inmobiliarios, que las tomaron como bandera. Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, señala que la rentabilidad que dejaron las inversiones de la construcción en 2017 no fueron para nada despreciables: un 35% en dólares para un capital que se encontró estacionado entre uno y dos años. “Lo que comenzó a construirse en 2016 y terminó vendiéndose a fines de 2017 por la catarata de créditos UVA les dejó a los inversores que entraron desde el pozo una ganancia de entre el 30 y el 35% en dólares. Es decir, se obtuvo una rentabilidad medianamente importante en 24 meses, o cuando vendieron”, grafica.
Para este año, Pepe proyecta una rentabilidad promedio menor, de entre un 20 y un 25% en dólares, debido a la revalorización que tuvieron los departamentos en el último tiempo. Sin embargo, el presidente del Colegio explica que durante el año pasado –especialmente en el segundo semestre- se presentaron planos para nuevas obras por 1.750.000 metros cuadrados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. “Es un número importante. Para graficarlo, es el doble de lo que es Puerto Madero. Son obras que se están comenzando este año y que van a demorar entre 18 y 24 meses”
Pepe asegura que los ladrillos “siempre han sido, a la larga, la mejor inversión. Si no se entra para vender en un año y el inversor se queda con la propiedad entre tres y cinco años, el valor sube considerablemente. La escasa, ínfima renta que tiene por locación ayuda a mantener el inmueble. Lo que importa es la valorización propia del inmueble”, asegura.
La misma definición del negocio hizo Pablo Manes, director de Consultoría y Transacciones de CBRE Argentina: “No conocí hasta ahora alguien que haya perdido plata en el negocio del real estate. Conocí gente que perdió muchísimo dinero en el negocio financiero, pero nunca en este segmento”, refuerza. Para el especialista, “el negocio comienza con la compra de la tierra. Luego se define si sobre ella se construyen oficinas u hoteles o tiene un fin residencial”.
El directivo aclara que la rentabilidad y los precios de venta van a ser completamente distintos de acuerdo con lo que se construya. “Cuando se hacen oficinas, el precio de venta final va a estar relacionado con el ingreso que se tienen por alquileres”. El ejecutivo sabe de lo que habla: CBRE Group es una empresa de servicios inmobiliarios y la firma de inversión más grande del mundo en términos de ingresos, con su casa matriz en Los Angeles, y se encuentra en Argentina desde fines de los 90 desarrollando asesoría estratégica, ejecución de venta y alquiler de propiedades, servicios corporativos, Property, Facility y Project Management, valuaciones, servicios de desarrollo, gestión de inversiones e investigación de mercados y consultoría.
Manes destaca que el negocio en Argentina es “bastante cíclico”. Recuerda, por caso, cuando años atrás apareció la tendencia de instalar los call center en el país y habían llegado muchos inversores externos. Hoy el negocio se mueve con players locales. “Los fondos externos vienen a Argentina por un ticket alto, porque de lo contrario no es rentable. En cambio, el inversor local va a ser siempre más rápido que el extranjero. Cuando se abren oportunidades, como fueron recientemente las tierras del Paseo del Bajo, es siempre el local el que va a ganar la pulseada, y eso es lo que viene pasando”, asegura.
Manes apunta que en las grandes ligas juegan inversores como “Costantini, TGLT, Pegasus, Eurnekian, hay un grupo griego… Cuando se habla de edificios más chicos los jugadores son otros, se conforman conglomerados de inversiones que van y compran”.
“Supongamos que se vende un edificio de oficinas a un valor de US$ 200 millones. El alquiler que ingresa de ese edificio puede generar un 8% de rentabilidad anual. Los fondos que vienen de afuera, para arriesgarse a venir, pretenden una tasa del 12%. Así los players locales, que conocen más el negocio, ya tienen incluido dentro de su tasa el riesgo país”, ejemplifica.
Manes señaló que hoy el fuerte del negocio corporativo se ubica en la zona de Catalinas y en el corredor Norte, principalmente sobre la Avenida del Libertador y Panamericana, mientras que el Microcentro ya no es lo más buscado por las grandes firmas.
